Como descobrir o valor de uma ação: Valuation - Método de Fluxo de Caixa Descontado

O preço e o valor de uma empresa são coisas diferentes, O mercado de ações define o preço. O investidor define o valor depois de ponderar todas as informações conhecidas sobre o negócio, a gestão e as características financeiras da empresa.O preço e o valor não são necessariamente iguais. Como Warren Buffett costuma observar, “O preço é o que você paga. O valor é o que você recebe”. Há várias empresas na bolsa que estão sobreavaliadas. Pelo fato do mercado ter grandes expectativas sobre elas, o preço é mais alto que o valor. O que pode acontecer nesses casos, é o resultado da empresa vir ruim e a cotação cair exageradamente pelo contrariamento completo das esperanças do mercado, ou os resultados virem bons e a cotação subir pouco, em razão da esperança desse resultado já estar incorporado no preço do papel previamente. Buffett dizia -"De nada adianta você comprar uma boa empresa se o lucro ficar totalmente para o dono anterior". Já se você comprar uma empresa sub-avaliada caso seus resultados sejam ruins o mercado já esperava e havia precificado isso, te dando uma "margem de segurança" e te protegendo de baixas exageradas. E caso os resultados venham melhores que o esperado a ação tende a subir bastante, em razão do contrariamento da esperança negativa quanto à empresa, dando ao acionista um grande retorno. Assim, desenvolveram-se métodos de Valuation, para tentar determinar o valor real das ações, e entre eles destaca-se o fluxo de caixa descontado. Alguns preferem utilizar métodos rápidos: baixos índices preço-lucro, baixo índice preço-valor contábil e alto retorno dos dividendos. Mas o melhor sistema, de acordo com Buffett, foi elaborado há mais de 60 anos por John Burr Williams. Buffett e muitos outros consideram o modelo de desconto de dividendos de Williams, apresentado em seu livro The Theory of Investment Value (não publicado no Brasil), como a melhor forma de estimar o valor de um título.

Qual Escolho?

O fluxo de caixa descontado é um método para avaliar a riqueza econômica de uma empresa dimensionada pelos benefícios de caixa a serem agregados no futuro e descontados por uma taxa de atratividade que reflete uma margem de segurança. De forma simplificada consiste em projetar os valores futuros dos lucros de uma empresa (lucro líquido total para saber o valor total da empresa, ou lucro líquido por ação para saber o valor do papel) através da sua taxa média  de crescimento e depois descontá-los ao valor presente utilizando uma taxa de  juros considerada “livre de risco”. A taxa de desconto pode ser, por exemplo, o valor que você consegue aplicar capital sem risco. Se quiser ser conservador pode-se utilizar uma taxa de crescimento menor que a média da empresa como margem de segurança. 

Cálculos: 

Para calcular os valores futuros dos lucros utiliza-se a fórmula:

F = L * ( 1 + i ) ^ t

Onde: F = valor futuro

            L = Lucro atual

            i = taxa de crescimento projetado da empresa

            t = tempo

Cada valor futuro deve ser então trazido ao presente pela fórmula:

P = F / (1 + i ) ^ t

            P = Valor presente

            F = valor futuro

            L = Lucro atua

            i = taxa livre de risco

            t = tempo 

O valor total da empresa (ou do papel) será então dado pelo somatório dos valores presentes encontrados. O cálculo pode ser feito para qualquer horizonte de tempo em que se espere um crescimento, permitindo assim, precificar uma ação. Um bom período a ser utilizado é entre 10 a 15 anos, por que permite certa (mesmo que mínima) confiabilidade na manutenção do crescimento atual, mas pode-se usar qualquer horizonte em que você sinta segurança de projetar crescimento. 5, 10, 20, ou até 100 anos, mas quanto maior o período mais você deve entender a empresa, para se ter confiabilidade que ela manterá o crescimento.  

"Para estimar o valor de um negócio de forma adequada, o ideal

seria pegar todos os fluxos de caixa que serão distribuídos

entre hoje e o dia do juízo final e descontá-los a uma taxa de

desconto apropriada. A avaliação do negócio se resume a isso.

Parte da equação é o nível de certeza que você tem sobre a

ocorrência desses fluxos de caixa. Alguns negócios são mais

fáceis de prever do que outros. Tentamos encontrar negócios

previsíveis." Buffett 1988

Exemplo: Suponha a empresa Fluxo, com lucro líquido de 1 real por ação e taxa de crescimento médio de 15% ao ano nos últimos 5 anos. Tomando como taxa de desconto a SELIC 7,25% temos que os valores futuros dos lucros projetados com crescimento de 15% ao ano são respectivamente do ano 1 ao 15: 

(calculados com a primeira fórmula)

1,15

1,3225

1,520875

1,74900625

2,011357188

2,313060766

2,66001988

3,059022863

3,517876292

4,045557736

4,652391396

5,350250105

6,152787621

7,075705764

8,137061629

Retornando os valores ao presente com a taxa de desconto de 7,25% (segunda fórmula):

1,072261072

1,149743807

1,232825527

1,321910822

1,417433515

1,519858781

1,629685406

1,747448221

1,873720703

2,00911777

2,154298775

2,309970714

2,476891675

2,655874523

2,847790864

Logo o valor da empresa é dado pelo somatório dos valores presentes: 27,41883218

Um site que faz isso pronto é o http://www.guiainvest.com.br/lista-acoes/default.aspx?exibealerta=s&secaoretorno=preco-justo

mas é bem fácil de fazer uma planilha no Excel pra calcular isso também. Aqui está a que fiz para download. Utilizo muito esse método, lógico que não é um fator determinante porque não adianta comprar uma empresa barata com um futuro horrível ou que vai afundar mais. Mas as empresas sub-avaliadas com potencial de crescimento com certeza são as que tem chance de colocar mais dinheiro no seu bolso. É como dizem, você pagaria 100 mil reais em um Uno? Ou compraria uma vendinha de esquina por 10 milhões? Então porque pagaria uma fortuna numa empresa que tem pouco a te oferecer? Avalie um papel como você avaliaria a compra da empresa real. Abraços.

Fontes: Wikipedia

O Jeito Warren Buffett de Investir - Robert G. Hagstrom

Investindo em Small Caps - Anderson Lueders

Tem gente que se fode por escolha própria.

Eu sempre tento ajudar as pessoas quando o assunto são finanças. Já incentivei muita gente a investir e a controlar melhor seu dinheiro, e ajudo com todo o gosto do mundo sempre que solicitado até quando não solicitado às vezes. Ajudo a diminuir gastos, economizar, dou dicas de como começar a investir, dos meus livros preferidos e todo o resto, mas é incrível a quantidade de pessoas que insiste em inventar desculpas pra sua incompetência. As pessoas não conseguem fazer o que se propõem e colocam a culpa em todo o universo. Uma coisa que não suporto são desculpas pra mascarar erros visíveis, ou excesso de auto-piedade. Óbvio que se fizermos o nosso melhor a culpa da falha não é nossa, mas tem gente que sequer tenta! Ficam inventando desculpas pra não se moverem e depois acham ruim quando se fodem. O que me incentivou a fazer esse post foi o fato de que esses dias eu estava conversando com um amigo sobre bolsa, quando um terceiro colega escutou e veio me pedir dicas de alguns livros iniciantes. Disse que queria saber mais e tals, então indiquei Pai Rico Pai Pobre e Dinheiro: Os Segredos de Quem Tem, disse que eram iniciantes mas os considerava indispensáveis, e que posteriormente poderia indicar outros mais específicos. Falei sobre Buffett, Lynch, Soros e alguns outros que admiro, e imaginei que o cara estava em encaminhado.
Alguns dias depois reencontrei com o indivíduo e perguntei se ele já havia buscado algum dos livros e tal, e a resposta que ouvi foi essa:
-"Ah, eu fui procurar, mas esse tal de Buffett era o cara mais rico do mundo, hoje nem é mais... Esse negócio de investimento não funciona não..."
Desgraçado!! Os caras são podres de ricos e você acha que tem mais conhecimento que eles? Sinceramente acha que eles não podem te ensinar nada?? Acha que ele ficou bilionário de brincadeira? Tentei argumentar mas cara arrumava desculpa pra tudo! A resposta dele foi tão esdrúxula e sem conhecimento nenhum de economia que eu fiquei até sem palavras. Minha raiva ia só aumentando até que eu deixei e fiquei quieto. Seu animal de chifre, eu tô te ajudando, entregando na sua mão o caminho pra ganhar dinheiro e poder sair desse seu emprego de merda ou da sua vida de pobre e você esnoba?!?!?! O que custa ler um livro seu arrombado?!?! Olha o nível das outras desculpas que já escutei:
- Uma vez o gerente do meu banco falou que ia investir meu dinheiro em ações e eu nunca mais vi o dinheiro.
- Já ví um estudo que mostrou que um gato conseguiu resultado melhor que pessoas na bolsa, pra que você estuda isso então?
- Bolsa cai todo dia rapaz! Pega esse dinheiro compra um AP e uma moto e trabalha só pra viver! Larga de ser burro!
-Tal ano CDB rendeu mais que a bolsa, isso não compensa!
-Você vai deixar de viver pra juntar dinheiro?
-A Suíça não tem investidores, é só um paraíso fiscal. - Você sabe o que é um paraíso fiscal? - Não.

Cara, só de lembrar de cada uma me dá raiva. A pessoa prefere viver na ignorância do que ler um livro. Inventa desculpas, vê razões aonde não existe pra embasar a incompetência, medo, preguiça ou o que quer que seja do infeliz.  A oportunidade passa na cara dela e ela não agarra, já pensou que você pode ter que trabalhar uns 20 anos a mais, ou se aposentar com uma merreca só por não agarrar a chance de se educar financeiramente? Se você tem alguma área deficitária na sua vida, deixe essa porra dessa preguiça, desse medo, dessa soberba ou o caralho que seja e vá procurar melhorar! Assuma a fraqueza, estude e trabalhe que a situação VAI melhorar.
Já perdi noites de sono tentando entender porque todo mundo quer dinheiro, quer uma boa vida e quer ser uma pessoa melhor, mas não estudam nem dinheiro nem nenhuma maneira de crescer pessoalmente. Como vocês querem crescer então seus ruminantes? Acham que fazendo a mesma merda e com o mesmo conhecimento um dia vocês vão acordar sendo deuses? Pessoa, se você não tem conhecimento nenhum sobre finanças, economia ou mercados por favor, estude, sua vida vai mudar completamente... Não venha querer discutir sobre um assunto que você não conhece, assuma sua ignorância pelo menos pra você mesmo e corra atrás, o ganho é inimaginável. Deixo meu apelo pra estudarmos (me incluo) e crescermos tanto no âmbito financeiro quanto no pessoal. Harv Eker diz que se não conseguimos fazer alguma coisa é porque há alguma coisa que não sabemos.
Tem gente que parece que quer se ferrar mesmo....

Avaliação: Investindo em Small Caps

Senta que lá vem a História 

Olá seres gástricos! Tudo bem com vocês? Nesse post vamos avaliar a musa inspiradora do Mobral. Não, não é a índia, na verdade ela se chama Anderson Lueders (brincadeira Mobral, desculpa o bullyng). Antes de tudo uma coisa que queria ressaltar é sobre o nível de avaliação que farei ( e sobre qualquer outro posto do blog ) . O blog é um divertimento pra mim e não me traz um real. Logo, o nível de posts que faço aqui é 'hobby'. A intenção desse espaço é só capturar pessoas perdidas e incentivá-las a se educar financeiramente, porque eu fui capturado assim por um professor (viu Mobral?!) que me indicou Pai Rico. A mudança na minha vida foi tamanha, eu cresci tanto que me sinto em débito e tenho que passar isso para os outros. Mas como o blog é um hobby e não um trabalho, eu não me esforço pra buscar informações profundas sobre nada, afinal, não é esse meu objetivo. Não sou jornalista, colunista ou pro-blogger, sou só um cara que gosta de finanças e da galera. Assim, se o blog acrescentar algo na sua vida por favor, comente, se não, espero que algum dia eu te ajude. Tenho certeza que é interessante pra muita gente. (Se até o Ego é porque o Thales Godoy! não seria?!?! kkkkkkkkkkk)

Mas chega de lorota e vamos lá - Investindo em Small Caps: Anderson Lueders

A proposta do livro é ser basicamente um manual te ensinando a escolher boas ações, com foco em Small Caps. E começa exatamente assim. Explica inicialmente porque é importante ter educação financeira, posteriormente, o livro passa por cada indicador fundamentalista explicando como funciona e mostrando como usá-los para identificar boas SC. Particularmente eu já conhecia todos, mas o livro é bem completo e mostrou visões que eu não tinha sobre os indicadores. Ele mostra vários diferentes usos e pontos de vista sobre cada um, e casos especiais em que é melhor focar em um ou em outro. O livro também mostra que as maiores valorizações ( e mais rápidas) estão nas smalls, e porque é mais fácil pro pequeno investidor identificar boas oportunidades entre elas do que entre as grandes.

Destaque também para o capítulo que aborda riscos, mostrando através de excelentes exemplos e comparações que risco é proporcional ao conhecimento. Um capítulo interessante também aborda sobre os tipos de empresa, e o mais legal: explica qual fração da sua carteira deve ser composta por cada tipo.

Depois ele fala sobre como avaliar cada empresa e a frequência das negociações, explicando de quanto em quanto tempo se deve investir e quando vender os papéis. Posteriormente, temos um capítulo falando sobre a parte psicológica do mercado, que é o mais difícil de controlar no investidor. Cometemos muitos erros por falta de razão, e por nos deixarmos dominar pelo medo ou desespero. Anderson dá dicas para controlar seu interior que gosta de perder dinheiro. 

Para finalizar, ele mostra e explica como escolheu a sua carteira particular de Small's durante um ano, que teve uma grande valorização. O legal é que ele explica quais critérios (todos descritos no livro) usou na seleção dos papéis. 

Pessoalmente gostei muito do livro. Antes de ser um livro de Small's, é um excelente livro de análise fundamentalista em geral. O método de seleção de SC não é muito diferente de qualquer papel, mas o livro é tão bem destrinchado que tenho certeza que irá adicionar conhecimento a seu método em geral. Muito bom livro mesmo, mas sua leitura é bem pesada. Várias vezes eu tive que voltar atrás e reler porque não absorvia o conteúdo, então é um livro cansativo e que exige alto nível de concentração pra processar e internalizar bem as idéias, mas é um livro que vale a pena. Não tenho vasta experiência em leitura de finanças nacional, mas dos que já li, esse é o melhor disparado. 

Beijos no labirinto.

Balanço Março 2013.

Hoje um grande amigo me chamou 

de Tio Patinhas, meu novo personagem favorito agora! kkkkkkkk

Hoje é um dia extremamente importante pro blog, e mais do que pro blog, pra mim. No fim de 2012 eu li Pai Rico Pai Pobre (Robert Kyosaki), o livro que mudou minha vida, e desde então opero em simuladores de bolsa. Antes do fim do ano, li também Investimentos: Os Segredos de George Soros e Warren Buffet, Os Axiomas de Zurique, O Guia do Pai Rico, Investindo em Small Caps e o derradeiro que me deu confiança pra investir: O Jeito Warren Buffett de Investir. Resolvi sair dos simuladores, e com uma pequena poupança que tinha me aventurei dividindo-a entre 3 empresas que julguei promissoras: CMIG4, CIEL3 e DAYC4. Não consegui comprar lotes completos em todas, visto que minha poupança é baixa, já que sou estudante e professor nas horas que sobram. Resolvi então em razão dos ganhos ainda baixos me imaginar como uma empresa, e juntar meu salário para comprar novos papéis apenas a cada 3 meses, para que as taxas não corroam meu baixo capital, e para ter um bom tempo para estudar as novas empresas.

Assim, encerro hoje o primeiro balanço da Thales Rich Patinhas Enterprises (??) muito feliz, visto que consegui lucro e acredito que baterei a meta de 20% ao ano que tenho. Segue então o balanço de março:

Ressalto (inclusive para os rankings) que não fiz aportes de lá até aqui, os novos aportes virão agora em abril com o novo dinheiro que juntei, então essa é a rentabilidade líquida. Sinceramente acreditava que ia performar bem melhor, já que CMIG4 bateu 25,xx antes da queda, mas creio que tanto ela quanto CIEL3 vão se recuperar bem até o fim do ano. Mas pra minha felicidade DAYC4 salvou a pátria. Já estou estudando dois novos papéis que entrarão em breve na carteira, e assim que comprá-los posto aqui. 

Abraço galera e vamo que vamo. O sonho da independência financeira é trilhável por qualquer um, basta determinação e foco, tanto pra estudar quanto pra aportar. Não se deve menosprezar nenhum dos dois.

Boas páscoa e que o Mestre Jesus esteja no lar de cada um de nós.

Porque ovo de páscoa é tão caro?

Estamos chegando na páscoa! Época de amor, fraternidade, e de e agradecer a Jesus. Mas a maioria dos infelizes gastadores de dinheiro só que se entupir de chocolate. E não é um chocolate qualquer, é ovo de páscoa do Ben 10! Cacau Xou, Alpines e mais marcas caríssimas que fodem o bolso dos frugais do brazil. Mas você sabe porque essas porcarias são tão caras? 

De acordo com levantamento do Grupo Azo, consultoria especializada em varejo, o chocolate representa apenas 27% do valor de um ovo de Páscoa. Na receita para o cálculo dos preços – que deixam os ovos sempre em desvantagem – estão ainda custos com embalagem, que pesa 16%, além de brinquedos, armazenamento e transporte, que chegam a 39% do preço dos produtos. Na decomposição dos valores, ainda entram os gastos com mão de obra: 18% do custo do ovo. Diferente das barras de chocolate, os ovos são montados manualmente. 

Então comprando uma merda de um ovo você está pagando na verdade embalagem que vai pro lixo, brinquedo inútil e o trabalho manual de um chinês ganhando 0,10/hora.

Além disso: "Transporte e armazenagem são feitos em carros especiais, com refrigeração, logo, mais caros. Além disso, os ovos são transportados em volume muito menor que um mesmo carro com diversos produtos. Por isso o frete é bem mais caro" Marco Quintarelli, consultor do Grupo Azo.

Resumidamente, você só paga por coisa inútil. Deixe de ser manipulável e compre barras de chocolate. O chocolate é o mesmo e custa 10% do preço. Invente desculpas para as pessoas falando que não tinha o ovo que elas queriam e você trouxe a barra, e para crianças dê a barra e um brinquedo separado que ele vai gostar muito mais. 

E você, prefere um ovo de páscoa ou uma CIEL3 e uma barrinha de Laka?

Beijos subcutâneos.

CMIG4 arrancando meu couro.

Postagem extraordinária - Infos retiradas do portal R7:
As ações do setor elétrico tinham forte queda na Bovespa nesta quarta-feira, lideradas pela preferencial da Cemig, que afundava quase 12 por cento, diante de perspectivas negativas sobre a revisão tarifária da empresa. Operadores justificaram o tombo do papel citando comentário enviado por analistas do Credit Suisse a clientes, no qual destacaram que a redução do valor da base de remuneração da Cemig a ser considerada no terceiro ciclo de revisão tarifária da empresa implicará numa redução de 24 por cento no Ebitda da distribuidora. A Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) publicou no Diário Oficial da União de 12 de março despacho 689 que definiu que a base de remuneração líquida da Cemig Distribuição a ser considerada no terceiro ciclo de revisão tarifária é de 5,1 bilhões de reais. A base de remuneração bruta seria de 14,9 bilhões de reais e a taxa de depreciação considerada seria de 3,84 por cento ao ano.

Hj é um dia muito triste pra mim. Acho que serei o novo pobreta e afundarei com uma elétrica. CMIG4 era a menina dos olhos da minha carteira, acumulando quase 15% desde o começo do ano, iria me fazer performar bem em março, estava bem confiante na empresa acreditando que o pior já tinha passado, até vir essa notícia hoje. - 12% no meu rabo. Brincadeira o que o governo está fazendo com essas empresas. Eu não sou partidário, não milito por partido nenhum e acho que a maioria dos políticos tinha que morrer, mas o que o governo vem fazendo com as elétricas é sacanagem. A massa fica feliz com a queda da energia, mas não veem que as empresas tendo menores ganhos diminuem os investimentos e daqui a alguns anos podemos ter um apagão energético, do mesmo modo com aconteceu na Argentina. Consumo de energia só tende a crescer, e muito, e se as empresas não investirem, vai faltar! Sinceramente, eu tenho medo do futuro energético do nosso país. Eu que sou um acionista bostento estou puto, imagino os gestores dessas empresas.  Só não torço pra copa e pras olimpíadas serem no escuro por que senão perco mais dinheiro ainda, mas que poderia passar um susto poderia. Vamos pensar direito na hora de votar galera, governo intervencionista assim arrebenta a vida da gente! E por favor, não sou contra o PT, só peço que votemos conscientes no melhor candidato, independente do partido. Vou performar mal pra caralho em março. Acho que vou parar de comprar empresas que possas ser fodidas por pessoas com cabelos feios Dilma e Eike. 

Como eu me sinto hoje.

Opinião: Meu medo de imóveis.

Criando uma nova seção no blog! Opiniões! Primeiramente gostaria de ressaltar que esse post não passa disso, uma opinião, criada pelas experiências que tenho da vida, logo ela é parcial. Não deve ser levada em consideração para nenhum tipo de investimento, mas está livre para ser usada pra reflexão. Vamos lá:

Olá pessoas regurgitadas! Talvez esse post mexa com as lombrigas de alguns mas como disse é só uma opinião. Quero lembrar que visão de investimento cada um tem diferente, e aqui só vou colocar o que vejo. Eu estou terminando um curso de engenharia, e estagio em uma das maiores empresas do Brasil. Dois dos meus melhores amigos também fazem civil em outras cidades, um já trabalha com construções e o outro faz pesquisas em um laboratório de análise de solos e rochas, o que me faz de certo modo, ter boas informações disponíveis. Como disse Robert Kiyosaki em Pai Rico Pai Pobre, pechinchas de imóveis existem em todas as épocas, tanto de crise quanto de alta. Além disso, pra quem é do ramo da engenharia sabe que existem outras infinitas formas de ganhar dinheiro com imóveis sem ser comprar - esperar valorizar - vender. Então eu sei, na prática, que há e sempre haverão formas de fazer dinheiro com isso. O Brasil tem um déficit habitacional imenso, e isso ainda vai demorar a acabar. 

Meu problema com imóveis é só essa velha maneira do esperar valorizar pra vender. Na cabeça do brasileiro não existe investimento melhor que comprar imóvel pra vender ou alugar, e nesse post quero sugerir que procurem outras formas de investir em terras, porque essas antigas, a meu ver, já não são tão atraentes. Dizem que imóvel não desvaloriza  crise imobiliária então não existe e algumas outras lendas, mas já adianto que basta pesquisar pra descobrir outras coisas que se podem fazer com imóveis bem mais rentáveis, esqueçam o velho alugar ou esperar valorizar. 

Puxando o gancho da polêmica 'bolha imobiliária' vamos a alguns dados da Exame:

-Imóvel com marina em Miami vale o mesmo que usado no RJ e SP 

-Recuo de 27,11% na venda de apartamentos no ano passado frente 2011 

-Média do valor do aluguel é de 0,5% do valor do imóvel

-São Paulo teve queda (de venda de imóveis) de 8,83%; interior, de 19,85%; litoral, de 16,93% e ABCD, Guarulhos e Osasco, de 64,24%.

Primeiro quero deixar bem claro que não acredito em bolha imobiliária ainda, mas acredito sim que os preços estão altos. No bairro onde moro o que tem de casa sendo vendida para aproveitar o mercado aquecido não é brincadeira. Acredito que o mercado apenas vai se acalmar, essa euforia vai baixar e os preços tenderão a se estabilizar. De acordo com a exame os imóveis no Brasil tiveram aumento médio em torno de 300 a 600% em dez anos, e de 2011 pra cá as vendas estão caindo. O mercado está se ajustando a uma defasagem no preço de alguns ano atrás, porém há um limite para os preços que é determinado pela renda do brasileiro, e esse teto é que freará a expansão. Inclusive para nós da engenharia já estão diminuindo as vagas. Quem acredita no Jornal Hoje que faltam engenheiros no Brasil por favor, converse com alguém do ramo antes de tirar conclusões. Adianto que faltam SIM engenheiros, mas engenheiros com anos de estrada, com grande conhecimento prático, e não você recém formado, você ninguém quer. Você terá que ralar e MUITO pra conseguir se inserir no mercado. Você não vai sair empregado se cor um bostento que não sabe de nada. Pra vocês terem ideia na minha turma há alunos que correm o risco de não se formar por não terem conseguido estágio, e não são maus alunos, são bons alunos de uma Universidade Federal. Será que se tivesse essa falta toda louca não pegariam esses alunos e no mínimo os treinariam para garantir um profissional? Em 1 ou 2 anos um bom moleque toca uma obra tranquilo!

Acredito que comprar imóvel agora seria equivalente a comprar na alta, então pra mim comprar imóveis agora como investimento é mal negócio. Repito: não acredito que irão desvalorizar, mas sim desaquecer o mercado, o que diminuiria seu lucro e viabilizaria outras formas de investimento. Quanto a aluguel, imobilizar uma fortuna de capital em um imóvel para receber 0,5% é na minha visão muito pouco. Há como ganhar mais com aluguel: fazendo kitnets, pequenos prédios, e conjuntinhos de casinhas em um mesmo lote, ou seja: alocando o máximo de residências na mesma área se tem retorno bem maior. Mas em média os 0,5 conseguidos com as casas é muito pouco frente à IPTU, possibilidade de vacância do imóvel e outros riscos associados. Todos sabemos que com o mínimo de conhecimento se consegue mais que isso, até em renda fixa, e com muito maior liquidez.

Quanto aos FII acredito que eles vão sim continuar rentáveis (principalmente até 2016), mas acho que seu momento de pico está passando. Como disse, acho que o mercado tende a se acalmar e agora caminha com passos mais lentos, ciclo comum em qualquer mercado, nada estoura pra sempre.

 E se você estiver pensando em comprar, pesquise bastante pra ver se não vale a pena esperar mais um pouquinho. Estamos com a demanda em queda, o que no mínimo, aumenta seu poder de barganha.

Só pra finalizar: não sou guru, não vejo o futuro, não tenho poderes nem sou um x-men, então por favor, tudo que escrevi aqui é só uma opinião pessoal que a galera pediu sobre imóveis, não quer dizer que vai acontecer, nem chega perto de acontecer! É só minha visão talvez parcial e deturpada da realidade.  

Sorte para nós e abraço na retina!